Wohnung vor Neuvermietung renovieren: Was ist sinnvoll?
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Welche Arbeiten vor der Neuvermietung sinnvoll sind, hängt vom Zustand der Wohnung ab. Halten Sie fest, was weiter genutzt werden kann, was überarbeitet werden soll und was vor Ort geklärt werden muss. Mit diesen Notizen legen Sie den Umfang mit dem Betrieb fest.
Die Wohnung Raum für Raum durchgehen
Gehen Sie die freie Wohnung einmal vollständig durch, am besten mit Grundriss und Kamera. Notieren Sie zu jedem Raum, was Sie sehen.
Schreiben Sie zuerst die Beobachtung auf und erst danach eine mögliche Arbeit. „Boden im Flur an der Tür abgelaufen“ hilft mehr als „neuer Boden“, weil sich daraus verschiedene Lösungen ergeben können.
Worauf Sie beim Rundgang achten:
- Wände und Decken: Bohrlöcher, Risse, Flecken, alte Tapeten
- Böden: abgenutzte Stellen, lose Beläge, unebene Übergänge
- Türen und Zargen: Schäden, schließt die Tür sauber?
- Küche: Fliesenspiegel, Wandflächen hinter den Möbeln, Anschlüsse
- Bad: Fliesen, Fugen, Silikon, Armaturen und Sanitärobjekte
- Auffälliges, das Sie nicht einordnen können, etwa Flecken an Decke oder Wand
Wenn der Umfang schon feststeht: Leerwohnungssanierung nach Mieterwechsel
Vom Zustand zur Maßnahme
Aus den Notizen wird eine Entscheidungshilfe: Was haben Sie beobachtet, was käme als Maßnahme infrage, und was muss vorher geklärt werden?
| Beobachtung | Mögliche Maßnahme | Vorher klären |
|---|---|---|
| Wandflächen mit normalen Gebrauchsspuren | Betroffene Wände ausbessern und streichen | Zustand des Untergrunds und Umfang der Vorarbeiten |
| Abgenutzter Boden in einzelnen Räumen | Bodenbelag in diesen Räumen erneuern | Aufbau, Übergänge und gewünschtes Material |
| Bad wirkt veraltet, Zustand von Fliesen, Fugen oder Armaturen unklar | Bad prüfen lassen, Teilerneuerung oder neues Bad besprechen | Welche Fliesen, Objekte und Armaturen bleiben können |
| Flecken an Decke oder Wand, Ursache unbekannt | Ursache feststellen lassen, bevor gestrichen wird | Woher der Fleck kommt und ob er noch zunimmt |
| Mehrere Räume sowie Bad, Elektro oder Leitungen müssen erneuert werden | Alle Arbeiten als ein Vorhaben planen | Welche Gewerke beteiligt sind und in welcher Reihenfolge sie arbeiten |
Was tatsächlich nötig ist, zeigt erst die Besichtigung.
Entscheidungen sortieren: klären, festlegen, später
Nicht jede Frage muss vor dem ersten Termin beantwortet sein. Hilfreich ist eine Einteilung in drei Gruppen:
Zuerst klären
Alles, dessen Ursache unklar ist, und alles, was andere Arbeiten beeinflusst, etwa ein beschädigter Untergrund oder ein unklarer Zustand im Bad.
Für die Renovierung festlegen
Die Arbeiten, die in jedem Fall anstehen, und das Material dafür: Wandfarbe, Bodenbelag, Fliesen.
Später entscheiden
Wünsche, die für die nächste Vermietung nicht nötig sind und beim nächsten Mieterwechsel umgesetzt werden können.
Auffrischen, Teilbereiche oder umfassend erneuern?
Der Umfang ergibt sich aus dem Zustand und daraus, wie die Arbeiten zusammenhängen. Sind nur Oberflächen abgenutzt, genügen oft ein Anstrich und ein neuer Boden in einzelnen Räumen.
Liegen mehrere Baustellen im selben Raum, etwa Boden, Wand und Anschlüsse in der Küche, lohnt es sich, sie zusammen zu planen. So muss keine fertige Fläche wieder geöffnet werden.
Umfassend wird es, wenn mehrere Räume und technische Bereiche wie Bad, Elektro oder Leitungen erneuert werden. Dann muss die Reihenfolge der Gewerke vorher feststehen.
Für die Umsetzung in einer freien Wohnung gibt es unsere Leerwohnungssanierung, für eine grundlegende Erneuerung die Komplettsanierung einer Wohnung.
Renovierung, Sanierung, Modernisierung
Renovierung meint meist das Auffrischen von Oberflächen, Sanierung das Beheben von Schäden oder das Erneuern ganzer Bereiche, Modernisierung eine Verbesserung des Standards. Im Alltag verschwimmen die Begriffe. Wichtiger als das Wort ist, dass der gemeinte Umfang im Angebot beschrieben ist.
Was Sie zur Besichtigung mitbringen
Legen Sie bereit:
- Ihre Notizen aus dem Rundgang und die sortierten Entscheidungen
- gewünschte Materialien oder ein Muster, falls schon festgelegt
- was erhalten bleiben soll, etwa Küche, Türen oder einzelne Böden
- wer den Schlüssel hat und ab wann gearbeitet werden kann
- den gewünschten Zeitraum und einen festen Vermietungstermin, falls es einen gibt
Wie sich die Kosten zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Kosten einer Wohnungssanierung einordnen.
Sind mehrere Wohnungen vorzubereiten oder Angebote zu vergleichen, hilft die Checkliste Sanierungsanfrage vorbereiten und Angebote vergleichen.
Nach den Arbeiten: mit der Vereinbarung abgleichen
Gehen Sie die Wohnung nach Abschluss noch einmal mit Ihrer Liste durch:
- Sind alle vereinbarten Räume und Flächen bearbeitet?
- Sind Übergänge, Kanten und Anschlüsse sauber abgeschlossen?
- Wurde das vereinbarte Altmaterial entfernt?
- Welche Punkte sind noch offen, und bis wann werden sie erledigt?
Halten Sie offene Punkte schriftlich fest, damit keiner verloren geht.
Fragen zum Renovierungsumfang
Muss nach jedem Mieterwechsel die ganze Wohnung saniert werden?
Nein. Oft reichen frische Wände und neue Böden in einzelnen Räumen. Umfassender wird es erst, wenn mehrere Räume oder technische Bereiche erneuert werden müssen.
Wann reicht eine Teilrenovierung?
Wenn Untergrund, Leitungen und Bad in Ordnung sind und vor allem Oberflächen abgenutzt sind. Ob das zutrifft, zeigt der Rundgang, im Zweifel die Besichtigung.
Was, wenn ich noch nicht alles weiß?
Das ist normal. Markieren Sie offene Punkte mit „vor Ort klären“ und entscheiden Sie sie nach der Besichtigung.
Was lege ich zuerst fest: Umfang oder Material?
Zuerst den Umfang, also welche Räume und Flächen bearbeitet werden. Das Material hängt davon ab und lässt sich danach gezielt auswählen.
Kann ich Schäden mit neuer Farbe oder neuem Belag überdecken?
Solange die Ursache unklar ist, besser nicht. Flecken, Risse oder lose Stellen sollten zuerst eingeordnet werden, sonst zeigen sie sich unter der neuen Oberfläche wieder.
Redaktioneller Hinweis
Die Beispiele in der Tabelle dienen der Orientierung. Fragen zu Mietrecht, Mieterhöhung oder Steuern behandelt dieser Ratgeber nicht.